记者：孟坚  北京报道

    面对持续高烧的房地产市场，相关部门接连打出重拳。继央行宣布上调个人住房贷款利率后，3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节上税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。更有媒体称，新房地产税开征在即，试点城市正在筛选之中。

    一时间，人们纷纷揣测这一关乎千家万户利益的税种何时出台、税负多少、如何征收。如果真如早先传言所说，以年征收的财产税取代一次性收取的土地出让金，开征不动产税，这对于即将买房的人来说，虽有可能降低20%左右的初始购买成本，但入住新房后居住成本必然加大。而对于已拥有几套住房的人来说，再买房置地就得不偿失了。

    新税制都有些啥内容

    对于今后要开征的房地产税的税率是多少，对不同物业如何征收，目前还没有最终的数据和资料。

    有关人士对记者透露，现在国家税务总局的基本态度是，只做不说，不得对外宣传。

    不过，市场上正盛传一份新房产税的初步方案，其中在二手房交易中，将征收5％的营业税、20％至60％的所得税、20％至60％的增值税以及4％的附加税。换言之，卖出一套房子即使没有利润，也可能要收9％的税，而有利润的房子，税负则可能占到利润的50％。

    根据记者了解，新税制在保有环节，即不动产税上，可能依照从价计税的原则，那么谁拥有的房产价值越高，谁就要多交税，但用于自住的不动产可减税。 

    事实上，我国的房地产税制改革早就在酝酿中，但近期的房地产泡沫无疑成了强效的催化剂。
    十六届三中全会提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”在我国的税收改革中，“物业税”实际上是指对不动产征收的一种财产税性质的税种。

    财政部及税务总局官员都曾公开表示，将来开征不动产税要按评估值征税，这样能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，使多占财产的纳税人多缴税，这符合税收的纵向公平原则。同时，随着经济发展和房地产市场变化，房地产价值随之上下浮动，评估值也会调整，也体现了横向公平的原则。

    国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，房地产税改革的基本方向可用六个字概括，就是“明租、正税、清费”。所谓明租就是土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确；正税，就是在借鉴国际经验和考虑国情的基础上合理设计新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重而保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢；清费，就是对收费项目进行严格清理，除少数服务性收费项目以外，其它收费或取消或合并为某一固定税种。

    在税收改革基本政策中提到的“正税”原则，有可能借鉴国际上通行的“宽税基、少税种、低税率”的原则。根据记者的理解，宽税基，就是除对学校、军队、政府机关、福利机构等公共设施不动产实行免征外，其余的不动产所有者或占有者均为纳税对象；少税种，就是合并目前许多重复征税和不尽合理的税费种类，降低税收征管成本；低税率，是在税基较宽、征收效率较高的前提下，为地方财政创造相对充足和稳定的收入来源。

    在新旧税制的衔接方面，参与新税制制订的专家建议，要对新旧房产的税收实行区别对待。由于在现行制度下，购房者实际上相当于在购房款中一次性支付了地价和相关税费，如果在新税制开征后对这部分房产不加区别对待有失公平。因此，应在健全和完善房籍管理体系的基础上，实行“新房新办法，老房老办法”，对于旧房在其土地使用权期限内采取差别税率。

    根据国务院发展研究中心的《中国房地产税收政策研究》所勾勒的新税制基本框架，记者推测，今后如果开征房地产税可能会是这样一种模式：首先由税务部门认可或指定的房地产专业评估师对纳税人房产价值进行评估，确定征税基数；然后根据纳税人所购房屋的时间（新税制执行之前还是之后）和房产使用情况（是用于自住还是投资）来确定税率。例如，假设纳税人在2003年买了一套总价款为100万的房屋，到2006年其市场价格升至120万，经评估师评估该处房产价值为119万，那么纳税人所要缴纳的税额就是119万乘以当时的房地产税率，而由于该房产是在新税制出台之前所购，从道理上讲，此前纳税人已经将70年的房地产各种税费足额缴纳，那么就应执行一个部分减免的税率。而如果此房产是纳税人用于自住的房子，那就应在前一项部分减免税率的基础上再有一个部分税率的减免。还有一种情况，就是房屋贬值。假定某房产买时总房款为100万，时隔三年后市场价只有80万，评估师评估的价值是75万，纳税人要缴税数就按75万的基数再乘以当时的税率得出的数额缴纳。

    现行税费是笔糊涂账

    目前中国房地产税负究竟有多少？北京开发商任志强称，“整个行业链中到底涉及了多少税费，不要说普通人说不清，就是房地产开发的专业人士也说不清。”

  　　据了解，按照房地产征税发生的环节，我国现行的房地产税分为房地产取得、保有和流转三个环节的税收。如果仅从现在所征收的房地产税来看，总的税负并不十分重。据权威数据称，目前房地产税收占我国全部税收的2.36%，占地方财政的比重为8.12%。至于占到房价中的多大比重则有多种说法。按照中国社会科学院研究员刘维新的测算，与房地产有关的税占房价的比例为27%，而首都经贸大学城市系主任丁芸则认为占15%。记者认为，如果按照开发商所测算的“费”占房地产开发企业税费负担的75%-80%这一比例，税在房价中的占比应不是很高。

    这似乎和人们的感觉不太一致。现实中大多数人觉得在房价的成本构成中，税负因素占有很大比重。这是因为其中包含了三块内容，即租、税、费。租，主要是土地出让金；与房地产有关的税主要有：房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税；至于“费”则名目繁多，虽各地差异较大，但一般而言收费项目大都有数十种，有的地方甚至超过百种。

    由于房地产的收费是进入地方财政的预算外资金，因此成为政府各部门争食的蛋糕，收费名目越来越多也就不足为奇了。

    就开发商而言，获取最大利益是企业的唯一目标，面对如此重的税费负担，开发商将这一切转化到房价方面是必然选择。因此，消费者入住新房后虽然除物业费、采暖费外不再缴纳其它的税费，但实际上政府收取的各种租、税、费早已隐含在房价中了。   

    开征条件尚不具备

    据记者了解，目前有关房地产税制改革尚处于研究制订阶段，其工作安排分为两部分进行。

    去年主要是研究分析我国现行房地产税费问题和改革所需要解决的主要问题。今年则是对税制进行设计并选择合适的城市进行模拟运行，以便不断改善，为最终出台不动产税提供决策基础。在前期税改研究制订阶段，首先要厘清租、税、费的概念，才能统筹考虑改革思路，系统地设计改革的具体方案。其后，对房地产税如何征收管理也是十分重要的课题。

    目前我国房地产税管理中的核心问题是评估体系不健全，使得房地产占有、使用和转让等方面的计税依据难以合理确定。

    从未来税改的基本框架看，房地产税将采取从价计征的原则，说通俗点就是按照纳税人所拥有不动产价值的多少作为征税依据。而房地产的商品特征之一就是千房千面，要对每一项房产价值进行准确评估，将是一个巨大的工程。因此在房地产税推出和真正执行之前，首先需要有大量具有专业资质的房地产评估师，而目前我国在这方面的专业人员数量较少，还不足以胜任如此巨大的评估需要；第二，出于对控制税收征管成本和保证征管效率的考虑，还需要培养公民对此项税收的纳税意识以及建立有效的信息系统技术支持和提高银行服务效率；第三，由于房地产价值评估是决定征税多少的主要依据，因此既是为了公平也为防止腐败行为发生，对房地产评估人员和评估机构也需建立有效的监督机制与机构。

    此外，这一税制改革由于涉及城市广大居民的切身利益，并且还与地方政府各部门利益的重新划分相关，因此税改的推行与落实需要各利益主体的充分协调与配合。这样看来，房地产税目前如果要在全国各城市全面推行，短期内是不现实的。

    据参与新税制方案制订的有关专家透露，由于房地产税制改革涉及多方面的复杂因素，新税制的设计很难做到一步到位，很多问题可能只有到了实施阶段才会显现出来。因此，建议在税制改革方案出台之后不要马上付诸实施，而是选择若干具有代表性的城市进行试点。试点的方式采用“真实数据，空转运行”，以对设计出的方案进行尽可能接近实际的检验。

    开征房地产税能否遏制当前一些城市房产投机之风？专家认为不要太乐观。财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，房地产投机行为的产生有很复杂的因素，税收仅仅是其中一个因素而已。（中证网）

编辑：王杰锋